formazioneprofessionista

Partiamo dal presupposto che l’Autorizzazione Paesaggistica sia un atto autonomo richiesto in virtù di una specifica disciplina, con validità di cinque anni. Negli interventi di edilizia libera l’autorizzazione de quò risulta necessaria laddove presente vincolo paesaggistico, dovendo conseguire preliminarmente all’inizio dei lavori tale atto di assenso. Se volessimo dare uno sguardo al rapporto tra titolo edilizio ed autorizzazione paesaggistica, emerge dall’art.146 comma 9 del D.Lgs 42/2004 essere l’Autorizzazione Paesaggistica “atto autonomo e presupposto dei titoli edilizi” ragion per cui il titolo abilitativo edilizio non può essere rilasciato o reso effettivo senza il previo parere, nulla osta o autorizzazione favorevole da parte della Soprintendenza ai beni culturali ed ambientali. Resta, comunque, come da costante giurisprudenza, valevole il fatto che la mancata acquisizione non renda illegittimo il titolo edilizio, più precisamente, trattandosi di due diverse tipologie di atti, autonomi l’uno rispetto all’altro. Le disposizioni del Testo Unico per l’Edilizia, d. P.R. 380/2001 in relazione agli atti di assenso Nell’introdurre la disciplina urbanistico – edilizia è l’art. 1 “Ambito di applicazione” al comma 1 a riportare il testo inerisca “i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia” facendo comprendere al lettore, al successivo comma 2, lo stesso testo unico per l’edilizia non attenga in alcun modo quanto riguardante normative settoriali specifiche, pertanto da quel punto di vista non ne legittima la liceità. In tal senso viene precisato, anche nel disciplinare l’attività edilizia non soggetta ad alcuna comunicazione allo Sportello Unico per l’Edilizia, ovvero al protocollo del Comune per gli enti sprovvisti di S.U.E., che non possano essere iniziati i lavori, sia nel recitare “Restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali e ambientali contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (oggi decreto legislativo 42/2004), la normativa di tutela dell’assetto idrogeologico, e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia”. Non si limita ancora il concetto disposto dal T.U.E., ripreso, ulteriormente al comma 1 dell’art.6 “Attività edilizia libera”, che testualmente recita: “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisimiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, i seguenti titoli sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo edilizio […]”, proseguendo il disposto normativo con la elencazione delle opere. Resta inteso che il mancato conseguimento dell’autorizzazione paesaggistica sia condizione di inefficacia, ma non di validità del titolo edilizio come confermato al prima citato comma 9 dell’art.146: “i lavori non possano essere iniziati in difetto dell’autorizzazione paesaggistica, senza riferimento al titolo edilizio”.

Risponde il Consiglio di Stato: il RET non può scavalcare l’autonomia pianificatoria del Comune

L'Intesa del 20 ottobre 2016 tra Governo, Regioni e Comuni ha introdotto il Regolamento Edilizio Tipo (RET) , previsto dall'art. 4, comma 1- sexies, del DPR n. 380/2001. A partire da quella data, le regioni italiane hanno avviato l’iter di approvazione dei RET regionali, che a loro volta dovevano essere recepiti da parte dei comuni nei tempi previsti. Alla luce del Regolamento Edilizio Tipo e delle definizioni uniformi in esso contenute, nel progettare un intervento edilizio, ci si chiede se , le volumetrie devono essere calcolate in base al RET o in funzione delle prescrizioni previste da quello comunale. Il Consiglio di Stato, con la sentenza 1339/2021 mette ordine sull’argomento. Il caso scaturisce dal contenzioso tra un Comune della Puglia e un’impresa. Il Comune aveva annullato la SCIA presentata dall’impresa sostenendo che avesse conteggiato in eccesso la volumetria realizzabile. Secondo il Comune, la società non aveva conteggiato nella volumetria gli spazi qualificati come “superfici accessorie” dal RET (recepito dalla Puglia con la Delibera 554/2017, con la LR 11/2017 e successivamente spiegato con la Delibera 1550/2019) per cui la stessa avrebbe dovuto computarli perché il Comune non aveva ancora adeguato il suo Regolamento edilizio al RET e, quindi, il Regolamento Edilizio comunale rappresentava l’unico valido riferimento normativo. Tuttavia secondo il TAR Puglia, il Comune avrebbe dovuto applicare RET, dando ragione all’impresa. Conclusione opposta invece per il Consiglio di Stato: i giudici, alla luce di quanto affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza 125/2017, hanno spiegato che il Regolamento Edilizio Tipo non ha alcun contenuto innovativo della disciplina edilizia, ma svolge una funzione di raccordo e coordinamento meramente tecnico, rispondendo all’esigenza di raggiungere una uniformità semantica. Pertanto, non si può incidere sulle previsioni dimensionali di piano ed avere effetti sull’autonomia pianificatoria degli Enti locali; la disciplina edilizia ed urbanistica dei Comuni pugliesi resta quindi inalterata. Ne consegue che, per evitare di incorrere in contenziosi e sanzioni, nel calcolo delle volumetrie bisogna fare riferimento al Regolamento Edilizio comunale.

La proposta di legge è costituita da 140 articoli, nuove definizioni per gli interventi urbanistico- edilizi e solo due titoli abilitativi.

La bozza finale della proposta di legge che sostituirà il T.U. dell’edilizia, elaborata dal tavolo tecnico istituito dal Ministero delle Infrastrutture presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, si intitolerà “Disciplina delle costruzioni” e sarà costituita da 140 articoli suddivisi in cinque Titoli sostanziali:

• contenuti e disposizioni generali;
• disciplina delle attività edilizie;
• resistenza e stabilità delle costruzioni;
• sostenibilità delle costruzioni;
• accessibilità delle costruzioni;

a cui si aggiungono  due Titoli conclusivi contenenti le disposizioni transitorie e finali e le abrogazioni, compresa quella del DPR 380/2001.

L’obiettivo della legge è quella di riunire in un unico testo organico le diverse disposizioni riguardanti i diversi aspetti dell’edilizia, dalle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni, all’efficienza energetica, l’adeguamento sismico, e la relativa disciplina autorizzatoria. L’ambito di applicazione della legge riguarderà le costruzioni definite come “tutte le opere di natura edilizia, infrastrutturale e impiantistica”, comprese quelle geotecniche e di protezione ambientale, ferme restando le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali e paesaggistici e quelle in materia di abbattimento delle barriere architettoniche.

Per quanto riguarda gli interventi urbanistico-edilizi, vengono fornite nuove definizioni. In particolare saranno definiti interventi di urbanistico-edilizi quelli di trasformazione del territorio, che comportano una modificazione permanente di suolo inedificato, in primis la nuova costruzione; interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente quelli di ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia, addizione volumetrica, ricostruzione; interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente quelli riguardanti la ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, manutenzione ordinaria; infine,opere e interventi minori, i lavori relativi a pertinenze, necessari al superamento delle barriere architettoniche, manufatti rurali temporanei, opere di rinterro e scavo. I titoli abilitativi saranno ridotti a soli due: Permesso di costruire e Segnalazione Certificata di inizio attività, oltre agli interventi di edilizia libera, realizzabili senza alcun titolo abilitativo. Sono normate inoltre l’agibilità degli edifici, la vigilanza sulle costruzioni, la conformità e sono individuate le sanzioni per tutte le violazioni.

Nel Titolo III troviamo le norme per la resistenza e la stabilità delle costruzioni - NTC, zonazione sismica, classe di rischio delle costruzioni, materiali da costruzione -, la definizione dei ruoli degli attori del processo edilizio, gli adempimenti tecnico-amministrativi e le competenze, i controlli e le sanzioni.

Un’importante novità è rappresentata dalla disciplina per il per il fascicolo digitale delle costruzioni, la raccolta organica di informazioni, urbanistiche, catastali, edilizie, impiantistiche, strutturali, ecc. prodotte dai professionisti e/o in possesso della pubblica amministrazione, che concorre al raggiungimento di un più elevato livello di affidabilità delle costruzioni. Il fascicolo dovrà essere redatto ogniqualvolta si realizzi una nuova costruzione e aggiornato quando si eseguono interventi che richiedano un titolo abilitativo, e sarà necessario per ottenere benefici contributivi e/o fiscali e/o assicurativi.

Una parte della legge è dedicata disciplina la sostenibilità delle costruzioni per realizzare un minore impatto ambientale, un risparmio economico in un’ottica di ciclo di vita ed un miglioramento delle condizioni di benessere e sicurezza delle persone, prevedendo l’applicazione dei principi di sostenibilità a tutte le fasi del ciclo di vita. La disciplina del Titolo IV si applica alle nuove costruzioni e agli interventi di ristrutturazione urbanistica e sostituzione edilizia qualunque ne sia la destinazione d’uso. La legge introduce inoltre la Valutazione di sostenibilità ambientale delle costruzioni e degli interventi, che sarà sempre obbligatoria e può essere effettuata dal progettista o da specialisti del settore. Per rilascio dell’agibilità della costruzione, il direttore dei lavori attesta il raggiungimento degli obiettivi indicati nella relazione di sostenibilità ambientale.

In vigore dal 15 settembre la legge 11 settembre 2020, n. 120 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, recante misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale”

Sul supplemento ordinario n. 33/L alla Gazzetta ufficiale n, 228 del 14 settembre 2020 è stata pubblicata la legge 11 settembre 2020, n. 120, di conversione del DL Semplificazioni. Il testo è passato senza ulteriori modifiche.

Le disposizioni del provvedimento, recante “Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale”, prevedo alcune modifiche al D.P.R. 380/2001 (T.U. edilizia) e procedure semplificate per l’affidamento degli incarichi di progettazione e dei lavori.

Nello specifico, fino al 31 dicembre 2021, negli appalti di servizi e forniture, compresi i servizi di ingegneria e architettura e l’attività di progettazione, è consentito l’affidamento diretto fino a 75mila euro. Al di sopra di questo importo, e fino alle soglie comunitarie (214mila euro per i servizi affidati dagli enti locali e 139mila euro per i servizi affidati dalle amministrazioni centrali), si utilizza la procedura negoziata con invito ad almeno 5 operatori economici. Per gli appalti di lavori, inoltre, è consentito l’utilizzo dell’affidamento diretto per importi al di sotto dei 150mila euro, fino a dicembre 2021.

Per accelerare la realizzazione di grandi opere infrastrutturali e di architettura di particolare interesse pubblico e rilevanza sociale, aventi impatto sull'ambiente, sulle città o sull'assetto del territorio, fino al 31 dicembre 2023 le amministrazioni aggiudicatrici possono bypassare la procedura di dibattito pubblico (prevista dall’articolo 22, comma 2, del Codice Appalti D.lgs. 50/2016) e procedere direttamente agli studi di fattibilità tecnico-economica nonché alle successive fasi progettuali. La deroga deve essere richiesta dalle amministrazioni aggiudicatrici e autorizzata dalle Regioni dopo aver ottenuto il parere favorevole della maggioranza delle Amministrazioni provinciali e comunali interessate.

Sempre il relazione al Codice degli appalti pubblici, la verifica preventiva della progettazione, prevista dall’articolo 26 del Dlgs 50/2016, deve accertare anche la conformità dei progetti alle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC) o alle norme tecniche per la progettazione, la costruzione e l'adeguamento, anche sismico ed idraulico, delle dighe di ritenuta, dei ponti e delle opere di fondazione e sostegno dei terreni contenute nel DM 26 giugno 2014.

Per le modifiche concernenti il T.U. edilizia, la legge prevede che gli interventi di demolizione e ricostruzione possono essere realizzati nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti nelle aree in cui non è consentita la modifica dell’area di sedime per il rispetto delle distanze minime. Gli ampliamenti volumetrici eventualmente consentiti, possono essere realizzati fuori sagoma o con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

Inoltre , gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivo¬lumetriche e tipologiche e le modifiche necessarie all’adozione di misure antisismiche, a garantire l’accessibilità, all’istallazione di impianti tecnologici, all’efficientemente energetico e alla rigenerazione urbana, sono considerati ristrutturazioni edilizie . Tuttavia l'ampliamento del concetto di ristrutturazione edilizia trova un limite nelle zone A in quanto in queste aree, per classificare l’intervento come ristrutturazione edilizia, è necessario rispettare la sagoma, i prospetti, l’area di sedime e le caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente.

Ulteriori novità si hanno in materia di autorizzazione antisismica con silenzio assenso e Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici; in particolare, i Consigli comunali possono deliberare il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici per gli interventi di interesse pubblico, con finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo, di recupero sociale e urbano dell'insediamento.

Gli interventi di riqualificazione degli edifici da destinare infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale iniziati entro il 31 dicembre 2022, possono essere realizzati con SCIA; inoltre per attivare processi di rigenerazione urbana e favorire lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale, il Comune può consentire l'utilizzazione temporanea di edifici ed aree per usi diversi da quelli previsti dallo strumento urbanistico. Viene infine introdotto lo stato legittimo degli immobili, dato dal titolo abilitativo che ne ha previsto o legittimato la costruzione e da quelli che hanno disciplinato gli ultimi interventi edilizi.

Modifiche ai vincoli di volume, sagoma e sedime nellambito degli interventi di demolizione e ricostruzione

Il nuovo provvedimento, approvato dal Consiglio dei Ministri nella notte tra il 6 e il 7 luglio "salvo intese", contiene svariati interventi di semplificazione edilizia. Salvo possibili aggiustamenti di natura tecnica, come affermato dal Primo Ministro, il DL semplificazioni rivede, con l'art.10 - "Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia", tra le altre cose, la demolizione ricostruttiva con possibile aumento di cubatura e di altezze, l'ammissibilità di modifiche dei prospetti come opere di manutenzione straordinaria se indispensabili a garantire l’agibilità o l’accessibilità delle unità immobiliari, possibilità di proroga per i termini di inizio e fine lavori e rilascio d’ufficio dell’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso da parte dello sportello unico edilizia (SUE).

In particolare, per quanto concerne gli interventi di demolizione e ricostruzione, il nuovo articolo 2-bis comma 1-ter del D.P.R. 380/2001, reciterà così: “Negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti”. Allo stato attuale, invece, l’articolo 2-bis, comma 1-ter, del T.U. Edilizia prevede che, “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.

Le ricostruzioni conseguenti alle demolizioni, ad oggi, devono rispettare le distanze preesistenti (generalmente minori di quelle imposte alle nuove costruzioni) a patto di conservare l’area di sedime, il volume e l’altezza preesistenti. Nel caso di delocalizzazione dell’edificio o aumento di volume e/o altezza, si devono osservare le distanze vigenti al momento della nuova costruzione. Se il testo del DL, non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale, non subirà modifiche nel corso dell’iter parlamentare, tale regola decadrebbe consentendo di costruire un edificio diverso con volume maggiore, diversa sagoma e altezza mantenendo le distanze presistenti.

Di conseguenza il DL modifica anche l'art. 3, comma 1, lettera d) che definisce gli "interventi di ristrutturazione edilizia", modificando la definizione dei lavori di demolizione e ricostruzione. Il DL Semplificazioni modifica il testo in questo modo: “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”. Il TUE oggi prevede che “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.